1.- ASPECTOS COMPETENCIALES
A pesar que en su D.F. 7ª intenta deslindar las competencias del Estado y de lasa CCAA en materia de vivienda en que se trata de desarrollar un principio económico-social, que no un derecho fundamental del artículo 47 CE, relacionado con el derecho fundamental a la igualdad y las condiciones básicas de la economía:
Disposición final séptima Títulos competenciales
1. Esta ley se dicta al amparo del artículo 149.1.1.ª y 13.ª de la Constitución que atribuye al Estado las competencias para regular las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales y las bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, respectivamente.
2. De lo expuesto en el apartado anterior se exceptúan los siguientes artículos:
a) Los artículos 10, 11, 32, 33, 34, 35, 36 y disposición final primera que se amparan en la competencia que el artículo 149.1.8.ª de la Constitución Española atribuye al Estado en materia de legislación civil.
b) El artículo 5 y la disposición final quinta que se amparan en la competencia que el artículo 149.1.6.ª de la Constitución española atribuye al Estado en materia de legislación procesal.
c) Las disposiciones finales segunda y tercera que se incardinan en el artículo 149.1.14.ª de la Constitución, que atribuye al Estado competencia exclusiva en materia de hacienda general.
3. El contenido de los artículos 22, 23, 24, 26 y la disposición adicional segunda será únicamente de aplicación a la Administración General del Estado.
4. Lo dispuesto en esta ley se aplicará sin perjuicio de:
a) Las previsiones de los regímenes civiles, forales o especiales en el ámbito reservado a las mismas por el artículo 149.1.8.ª de la Constitución, allí donde existan, así como de los regímenes tributarios forales de concierto y convenio económico en vigor, respectivamente, en los Territorios Históricos de la Comunidad Autónoma del País Vasco y en la Comunidad Foral de Navarra.
b) El ejercicio de la competencia exclusiva que hayan asumido las comunidades autónomas en virtud del artículo 148.1.3.ª de la Constitución en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
Aparece claro que en el apartado 4 se evidencia las reservas del legislador estatal, que intenta salvar la ley dándole un carácter supletorio al ejercicio por las comunidades autónomas de sus competencias en materia de vivienda. Sin embargo, comoquiera que estas han sido transferidas como exclusivas, la jurisprudencia constitucional en materia de supletoriedad (artículo 149.3 CE) impediría tal carácter.
Se produce por lo tanto una mezcla de competencias autonómicas y estatales en el articulo1º:
–las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos (artículo 149.1.1º CE)
— enel cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con la vivienda
— el derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y al disfrute de la misma en condiciones asequibles
— la regulación del contenido básico del derecho de propiedad de la vivienda en relación con su función social,
El artículo 2º invade competencias de las CCAA en sus apartados: a),b),d), f), g), h), i), j), l) a s).
De las definiciones del artículo3º, se puede admitir como competencia del Estado las siguientes, siempre que se refieran a la financiación de los planes de viviendas de las CCAA: 3º.f), g),h), l.)
El artículo 12, Acción del Estado en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana, debe entenderse solo en materia de financiación de los programas de vivienda de las CCAA
Los artículos 13 a 16 son de competencia autonómica.
En especial el articulo15 invade competencias en materia de urbanismo de las CCAA.
El articulo 17 invade competencias autonómicas
Los artículos 18 y 19, pueden incardinarse en las competencias estatales en materia civil, arrendamientos urbanos, a reservas de su constitucionalidad por vulnerar los artículos 33 y 38 de la CE.
Los artículos 20 y 21 serían constitucionales solo el marco de la colaboración interadministrativa voluntaria en la materia es constitucional.
El artículo 25 invade competencias de las CCAA por cuanto incide en la determinación de sus políticas de vivienda
Los artículos 27, 28 y 29 invaden competencias de las CCAA pues regulan como han de desarrollar sus competencias exclusivas en la materia, en concreto en parques públicos de vivienda.
Los artículos 34 y 35, que se amparan injustificadamente en la competencia estatal en materia de legislación civil, intentan dar una apariencia de colaboración con las CCAA de la recopilación de la información sobre viviendas o inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares (sic) y constituyan su residencia principal, así como los deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial (¿). Lo que constituye una inconstitucional intromisión en el derecho de propiedad urbana, poniendo en riesgo las segundas residencias, amén de no anclarse a que ámbito territorial se refiere.
En el mismo sentido de intromisión autonómica el artículo 35.
- DERECHOS FUNDAMENTALES Y DERECHOS ESTATUTARIOS
En el Preámbulo se mezclan Derechos Fundamentales de protección reforzada, con otros que no la tiene y con principios económicos y sociales
El artículo 6 se puede incardinar en el derecho a la igualdad del artículo 14 CE
El artículo 7 es un desarrollo del artículo 47 CE, q ue solo se puede aplicar mediante su desarrollo por las CCAA que tiene atribuida en exclusiva la competencia en materia de vivienda.
Los artículos 8 y 9ª, estatuto del ciudadano en relación con la vivienda de protección, igualmente que el apartado anterior.
Resulta llamativo el apartado c) del artículo 9 que expresa:
c) En relación con la vivienda ajena, a disposición de otras personas, hogares, o entidades públicas y privadas, respetar la pacífica tenencia de la misma y abstenerse de la realización de cualquier tipo de actividad que la impida o dificulte .
Parece que protege la ocupación de viviendas y vulnera el artículo 33 de la CE, que si es un derecho fundamental.
Los artículos 10 y 11 crean un nuevo derecho de la propiedad de la vivienda, a imagen del derecho de propiedad urbana creado por el ordenamiento urbanístico para el suelo, con lo que puede incardinarse en las competencias del Estado en materia civil (artículo 149.1. 8º de la CE)
3.- DERECHO CIVIL DE ADQUISICION Y ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS
La ley en su artículo primero reconoce que, al pretender asegurar el derecho a una vivienda digna, se afecta al contenido básico del derecho de propiedad (de las viviendas) en relación con su función social, estableciendo una serie de deberes en el derecho de propiedad. Paralelamente a lo anterior, se establece igualmente un listado de derechos para las personas demandantes, adquirentes o arrendatarias de vivienda.
4.- ASPECTOS CIVILES:
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, la entrega de, entre otra, la siguiente información:
- a) Identificación del vendedor o arrendador y, en su caso, de la persona física o jurídica que intervenga, en el marco de una actividad profesional o empresarial, para la intermediación en la operación.
- b) Condiciones económicas de la operación.
- c) Características esenciales de la vivienda y del edificio, entre ellas el certificado o cédula de habitabilidad, la acreditación de la superficie útil, la antigüedad del edificio, el certificado de eficiencia energética de la vivienda, o las condiciones de accesibilidad de la vivienda y del edificio.
- d) La identificación registral de la finca, con la referencia de las cargas, gravámenes y afecciones de cualquier naturaleza.
Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la ley 12/2023, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación, pero se introducen modificaciones en La Ley de Arrendamientos Urbanos. Entre otras:
4.1 Sobre la prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor.
En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, finalice el periodo de prórroga obligatoria, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.
4.2 Sobre la renta.
En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la nueva ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.
Únicamente podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10 por ciento sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, cuando se acredite alguno de los siguientes supuestos:
- a) Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el apartado 1 del artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento.
- b) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora de la vivienda en la que se haya acreditado un ahorro de energía primaria no renovable del 30 por ciento, a través de sendos certificados de eficiencia energética de la vivienda, uno posterior a la actuación y otro anterior que se hubiese registrado como máximo dos años antes de la fecha de la referida actuación.
- c) Cuando en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del nuevo contrato de arrendamiento se hubieran finalizado actuaciones de mejora de la accesibilidad, debidamente acreditadas.
- d) Cuando el contrato de arrendamiento se firme por un periodo de diez o más años, o bien, se establezca un derecho de prórroga al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años.
Se definen los conceptos de “gran tenedor” como la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado
Con relación al concepto “mercado residencia tensionado” serán las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora, esas zonas de mercado residencial tensionado.
El Tribunal Constitucional, en varias sentencias (entre ellas las SSTC 37/1987 y 89/1994, recalca que, pese al contenido esencial del derecho de propiedad que debe siempre respetarse y no afectarse, la propia Constitución impone una modulación de los meros intereses particulares y subjetivos al introducir también su función social. Establecer límites siempre es complicado. Trazar una frontera a partir de la cual ya no se podría afectar al derecho de propiedad del ciudadano y hasta la cual sí se podría hacerlo en atención a una regulación de su función social supone casi un ejercicio de alquimia.
No obstante, la más moderna jurisprudencia de nuestro Tribunal Constitucional nos ha dado una serie de pistas o variables que nos pueden ayudar a llegar a la conclusión de si, la medida introducida en el Real Decreto Ley 6/2022, traspasa o no esa frontera. En las sentencias STC 16/2018 (sobre la Ley Foral 24/2013, de 2 de julio, de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra) y 32/2018 (Ley del Parlamento de Andalucía 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda) se estiman parcialmente los recursos de inconstitucionalidad interpuestos por el Gobierno del Estado, y se analiza en profundidad esta cuestión.
En la primera sentencia se afirma: «este Tribunal aprecia que el legislador del derecho de propiedad, aparte del necesario respeto a su contenido esencial que predica el artículo 53.2 CE de “los derechos y libertades reconocidos en el Capítulo Segundo del presente Título”, no encuentra otro límite que el de no sobrepasar el “equilibrio justo” o “relación razonable entre los medios empleados y la finalidad pretendida” (…) teniendo en cuenta que en las decisiones de índole social y económica se reconoce al legislador un amplio margen de apreciación sobre la necesidad, los fines y las consecuencias de sus disposiciones». En la segunda de las resoluciones, se reitera este argumento citando la anterior sentencia y, además, se apoya en diversa jurisprudencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos.
Por lo tanto, no se discute que se pueda afectar y limitar por ley al derecho de propiedad de un ciudadano, alegando para ello la función social de la propiedad y su ponderación con otros intereses dignos de protección constitucional, siempre que partamos de un “equilibrio justo” y de una “relación razonable entre los medios empleados y la finalidad pretendida”. Evidentemente, esos conceptos son conceptos jurídicos indeterminados. Lo que se entienda por “equilibrio justo” o por “relación razonable entre los medios empleados y la finalidad pretendida” siempre tendrá un espacio de certeza en el que mayoritariamente se concluya cuándo existe y cuándo no, así como un espacio de penumbra, en el que sea más dudoso, gris o discutible poder decantarse por una u otra.